17.07.2022, 17:34
Marokko – Kauf einer Immobilie in Planung oder im Rohbau nicht ohne Risiko.
Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.
Rechtsanwalt erläutert Hintergründe zum Erwerb von Wohnungen oder Häusern im Planungszustand oder Rohbau. Immobilienkauf nicht ohne Fallstricke.
Rabat – Einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren weltweit und auch in Marokko ist der Immobilienmarkt. Gerade für diesen sind die im Ausland lebenden Marokkanerinnen und Marokkaner MRE eine wichtige Zielgruppe. Viele erfüllen sich für ihre jährliche Urlaubsfahrt oder den Besuch bei den Verwandten den Traum von den eigenen Räumlichkeiten, nicht nur, weil dies zu den Erwartungen an die MREs durch ihre Familien gehört, sondern weil es die Bindung an die Heimat erhöht und weil es erschwinglicher ist, als in den Ländern, in denen sie Leben und Arbeiten. Dies weiss auch die Immobilienwirtschaft und bietet für alle Preisklassen zunehmend vermeintlich erschwingliche Wohnungen an. Bereits ab unter 25.000 EURO kann es los gehen.
Alljährlich organisiert die marokkanische Immobilienwirtschaft Messen im Ausland, der sog. „smap salon immobilier marocain“. Dabei präsentieren sich die Immobilienunternehmen potentiellen Käufern mit ihren Projekten, nicht wenige noch in der Planungsphase oder im unfertigen Zustand. Doch wer sich auf einen Kauf auf dem Papier oder im Rohbau einlässt, kann sich erhöhten Risiken aussetzen, denen man sich als unerfahrener Käufer in der Regel nicht bewusst ist. Nicht nur dass ein Bauträger auch insolvent werden kann oder juristische Risiken, wie noch ausstehende Baugenehmigungen oder Rahmenbedingungen für den Beginn des Baus nicht offengelegt werden, auch Planänderungen können erfolgen, die nicht immer im Sinne des Käufers sein müssen. Gerade die Praxis bei unfertigen Immobilien bedarf der genaueren Betrachtung. Darauf weist Rechtsanwalt Soulimane Thaili in einem Interview mit der staatlichen Sendergruppe SNRT hin.
Kauf von unfertigen Immobilien – nicht ohne notariell beglaubigten Vertrag.
In diesem Interview mit SNRTnews erläutert Soulimane Thaili, Rechtsanwalt in Casablanca und Gründer der Anwaltskanzlei Thaili Law Firm, die gesetzlichen Bestimmungen für diese Art von Verträgen.
„Der Verkauf im Stadium der späteren Fertigstellung (VEFA) ist ein Vertrag, mit dem der Käufer eine zu errichtende oder sich im Bau befindliche Immobilie erwirbt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu liefern, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Der Vertrag muss bei einem Notar oder durch eine rechtsgültige Urkunde eines Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden befugt ist, abgeschlossen und unterzeichnet werden,“ erläutert Herr Thaili
Artikel 618-1 des Gesetzes 107.12 zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 44-00 über den Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand ist eindeutig. „Als Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand gilt jede Vereinbarung, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist ein Gebäude zu errichten und das Eigentum an diesem Gebäude gegen einen von diesem zu zahlenden Preis entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten auf den Erwerber zu übertragen.
Grundlegender Unterschied ist, dass die Immobilien nicht fertiggestellt verkauft wird.
Es gibt einen grundlegenden Unterschied, der zugleich das erhöhte Risiko in der Praxis für den Käufer darstellt. Die Immobilie existiert noch nicht oder ist noch nicht fertiggestellt, so Rechtsanwalt Thaili weiter und dies kann in der Praxis zu Problemen zwischen den Vertragsparteien führen, die meist zu Lasten des Käufers ausfallen. „Ein normaler Kaufvertrag setzt voraus, dass die verkaufte Immobilie gebaut, angemeldet oder die Baugenehmigung erteilt ist, während ein VEFA-Vertrag zunächst einen Reservierungsvertrag oder einen Vorvertrag darstellt, bevor der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Obwohl das Gesetz die Käufer zu schützen scheint, reicht es angesichts der Verkaufspraxis nicht aus, da die Käufer dem Ermessen der Bauträger unterworfen sind, die ihre eigenen Methoden anwenden, um die strikte Einhaltung des VEFA-Gesetzes zu umgehen und sich den daraus resultierenden Verpflichtungen, insbesondere der Lieferfrist für die gekaufte Immobilie, zu entziehen. Anstatt einen Reservierungsvertrag in notarieller Form oder durch eine Urkunde mit sicherem Datum zu erstellen, die von einem Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs erstellt wurde, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden berechtigt ist, gefolgt von einem Vorvertrag, entscheiden sie sich für einfache Quittungen über die Zahlung von Vorschüssen, die keinerlei Rechtswert haben und keine dinglichen Rechte an der Immobilie zugunsten des Käufers begründen.
Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.
Der Anwalt rät ganz deutlich. Die Reservierungs- und Vorverträge sowie der endgültige Kaufvertrag sollten von einem Notar aufgesetzt werden, der sicherstellt, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen: Zahlung des Preises entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten und Übergabe der Immobilie nach Eintragung der Immobilie bei der Grundbuchbehörde und Ausstellung der Wohngenehmigung, die die Konformität der Arbeiten mit den gesetzlich vorgeschriebenen Normen garantiert, so Rechtsanwalt Thaili abschließend gegenüber SNRT.
Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.
Rechtsanwalt erläutert Hintergründe zum Erwerb von Wohnungen oder Häusern im Planungszustand oder Rohbau. Immobilienkauf nicht ohne Fallstricke.
Rabat – Einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren weltweit und auch in Marokko ist der Immobilienmarkt. Gerade für diesen sind die im Ausland lebenden Marokkanerinnen und Marokkaner MRE eine wichtige Zielgruppe. Viele erfüllen sich für ihre jährliche Urlaubsfahrt oder den Besuch bei den Verwandten den Traum von den eigenen Räumlichkeiten, nicht nur, weil dies zu den Erwartungen an die MREs durch ihre Familien gehört, sondern weil es die Bindung an die Heimat erhöht und weil es erschwinglicher ist, als in den Ländern, in denen sie Leben und Arbeiten. Dies weiss auch die Immobilienwirtschaft und bietet für alle Preisklassen zunehmend vermeintlich erschwingliche Wohnungen an. Bereits ab unter 25.000 EURO kann es los gehen.
Alljährlich organisiert die marokkanische Immobilienwirtschaft Messen im Ausland, der sog. „smap salon immobilier marocain“. Dabei präsentieren sich die Immobilienunternehmen potentiellen Käufern mit ihren Projekten, nicht wenige noch in der Planungsphase oder im unfertigen Zustand. Doch wer sich auf einen Kauf auf dem Papier oder im Rohbau einlässt, kann sich erhöhten Risiken aussetzen, denen man sich als unerfahrener Käufer in der Regel nicht bewusst ist. Nicht nur dass ein Bauträger auch insolvent werden kann oder juristische Risiken, wie noch ausstehende Baugenehmigungen oder Rahmenbedingungen für den Beginn des Baus nicht offengelegt werden, auch Planänderungen können erfolgen, die nicht immer im Sinne des Käufers sein müssen. Gerade die Praxis bei unfertigen Immobilien bedarf der genaueren Betrachtung. Darauf weist Rechtsanwalt Soulimane Thaili in einem Interview mit der staatlichen Sendergruppe SNRT hin.
Kauf von unfertigen Immobilien – nicht ohne notariell beglaubigten Vertrag.
In diesem Interview mit SNRTnews erläutert Soulimane Thaili, Rechtsanwalt in Casablanca und Gründer der Anwaltskanzlei Thaili Law Firm, die gesetzlichen Bestimmungen für diese Art von Verträgen.
„Der Verkauf im Stadium der späteren Fertigstellung (VEFA) ist ein Vertrag, mit dem der Käufer eine zu errichtende oder sich im Bau befindliche Immobilie erwirbt. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie zu liefern, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Der Vertrag muss bei einem Notar oder durch eine rechtsgültige Urkunde eines Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden befugt ist, abgeschlossen und unterzeichnet werden,“ erläutert Herr Thaili
Artikel 618-1 des Gesetzes 107.12 zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes Nr. 44-00 über den Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand ist eindeutig. „Als Verkauf von Immobilien in einem voraussichtlich fertiggestellten Zustand gilt jede Vereinbarung, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist ein Gebäude zu errichten und das Eigentum an diesem Gebäude gegen einen von diesem zu zahlenden Preis entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten auf den Erwerber zu übertragen.
Grundlegender Unterschied ist, dass die Immobilien nicht fertiggestellt verkauft wird.
Es gibt einen grundlegenden Unterschied, der zugleich das erhöhte Risiko in der Praxis für den Käufer darstellt. Die Immobilie existiert noch nicht oder ist noch nicht fertiggestellt, so Rechtsanwalt Thaili weiter und dies kann in der Praxis zu Problemen zwischen den Vertragsparteien führen, die meist zu Lasten des Käufers ausfallen. „Ein normaler Kaufvertrag setzt voraus, dass die verkaufte Immobilie gebaut, angemeldet oder die Baugenehmigung erteilt ist, während ein VEFA-Vertrag zunächst einen Reservierungsvertrag oder einen Vorvertrag darstellt, bevor der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Obwohl das Gesetz die Käufer zu schützen scheint, reicht es angesichts der Verkaufspraxis nicht aus, da die Käufer dem Ermessen der Bauträger unterworfen sind, die ihre eigenen Methoden anwenden, um die strikte Einhaltung des VEFA-Gesetzes zu umgehen und sich den daraus resultierenden Verpflichtungen, insbesondere der Lieferfrist für die gekaufte Immobilie, zu entziehen. Anstatt einen Reservierungsvertrag in notarieller Form oder durch eine Urkunde mit sicherem Datum zu erstellen, die von einem Angehörigen eines legalen und reglementierten Berufs erstellt wurde, der nach dem Gesetz über diesen Beruf zur Erstellung solcher Urkunden berechtigt ist, gefolgt von einem Vorvertrag, entscheiden sie sich für einfache Quittungen über die Zahlung von Vorschüssen, die keinerlei Rechtswert haben und keine dinglichen Rechte an der Immobilie zugunsten des Käufers begründen.
Kaufvertrag statt Reservierung und Zahlungen nur in Abhängigkeit von erfolgten Bauphasen.
Der Anwalt rät ganz deutlich. Die Reservierungs- und Vorverträge sowie der endgültige Kaufvertrag sollten von einem Notar aufgesetzt werden, der sicherstellt, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen: Zahlung des Preises entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten und Übergabe der Immobilie nach Eintragung der Immobilie bei der Grundbuchbehörde und Ausstellung der Wohngenehmigung, die die Konformität der Arbeiten mit den gesetzlich vorgeschriebenen Normen garantiert, so Rechtsanwalt Thaili abschließend gegenüber SNRT.
MfG
Marco Wensauer
Marco Wensauer